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曾经的“保值神器“学区房，十年房价波动有多大？_我的网站

A | 名校学区房一直都是楼市中无法忽视的话题，今年以来，潮新闻报道了多个知名学区房价格刷新近年新低的消息。学区房的神话彻底破灭了吗？在过去十年的行情波动中，学区房是否还能相对坚挺？潮新闻美好人居研究院对杭州27个学区房小区过去十一年的成交数据进行了梳理，发现一些小区的价格走势发生了大逆转，这种转变反映出新一代家长购买学区房逻辑的变化。一、以上数据均来源于潮新闻美好人居研究院；二、在不同成交时期，成交的物业的精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源情况，建议购房者实地去看看。曾经卖到10万元的小区如今涨幅垫底记者从杭州第一梯队学区房中，选取了27个具有代表性的小区，罗列了从2016年到2026年的年度成交均价（2026年数据截至7月31日）。

B | 这27个小区全部都在2021年达到了价格顶峰，但把时间拉长到10年周期，涨幅却出现了巨大的分化，并非所有名校学区房都能保值。涨幅最高的是西城年华小区，2016年均价30865元/㎡，在27个小区里处于中等水平，2021年涨到了71303元/㎡，涨幅高达131%，而后市场下行，回撤的幅度并没有很大，到2026年，成交均价还有59160元/㎡，十年涨幅高达91.67%。 K图 300251_0 　　《哪吒2》红利退潮，影视龙头光线传媒上半年净利下滑超98%。西城年华价格坚挺一方面是因为，对应的九年制保俶塔申花实验学校近年来成绩在杭州公办学校中名列前茅。
　　8月25日，北京光线传媒股份有限公司（光线传媒，300251.SZ）发布2026年半年度报告，上半年公司实现营业收入3.24亿元，同比下降90%；归母净利润3300.89万元，同比下降98.52%，上年同期为22.29亿元；扣非净利润463.68万元，同比下降99.79%；基本每股收益0.01元。还有一点是保俶塔申花实验学校学位不紧张，只要是一表生基本上都能入读。

C | 学区对应的三个小区中只有西城年华有70㎡以下的户型，不少家长选择短期持有，在孩子入学后就转手卖掉，因此小区换手率极高，被视为学区“硬通货”。　　其中，第二季度，公司实现营收1.34亿元，同比下降50.03%；归母净利润973.33万元，同比下降95.44%。　　对于上半年营收大幅下滑，光线传媒在半年报中解释称，“主要是上年同期公司影视剧收入较多所致。涨幅排第二的小区是南星桥的豪宅蓝色钱江，对应的学区是胜利实验小学。2016年蓝色钱江成交均价48000元/㎡，2021年涨到了105000元/㎡，在27个小区里排第一。在之后几年内，凭借绝版地段和优质的产品，蓝色钱江成交价虽然也在下行，但跌幅并不算大，到了今年均价还能达到88000元/㎡，十年涨幅83.33%。

D | ”　　光线传媒所交出的这份“成绩单”和去年同期形成鲜明对比。

E | 十年涨幅最小的小区文二新村，可谓是经历了大起大落。作为学军小学本部学区房，文二新村在2016年时均价就已经高达51353元/㎡，比当时的蓝色钱江还要贵3000元/㎡，在27个小区里名列第一。得益于《哪吒之魔童闹海》（下称“《哪吒2》”）所创造的票房奇迹，去年上半年，光线传媒营收和净利润均创历史新高，22.29亿元的净利润更是接近此前7年的净利润总和（22.97亿元）。到了2021年，小区成交均价高达100462元/㎡，仅次于105000元/㎡的豪宅蓝色钱江。但在那之后，文二新村的下跌幅度也非常大，2026年以来成交均价仅55100元/㎡，只有最高点时的一半，十年间涨幅仅7.3%，甚至不及某些位于冷门板块、没有名校学区的小区。去年全年的业绩也是自2011年上市以来增速最高的一年。

F | 　　今年上半年，公司影视剧及相关衍生业务收入大幅下滑，拖累公司业绩。报告期内，该项业务实现营收1.34亿元，同比下降95.68%；经纪业务及其他营收1.9亿元，同比增长35.58%。竞舟小学学区房金成花园，十年涨幅也只有8.21%，排倒数第二。　　具体来看，影视剧及衍生业务方面，2026年上半年，公司投资、发行并计入本报告期票房的影片包括《不过是上班》《飞驰人生3》《惊蛰无声》《重返·狼群》（重映）、《大鱼海棠》（重映）等，截至报告期末总票房约为58.21亿元。对此，光线传媒解释称，“本报告期受上年高基数影响，业绩同比有所回落。”　　财报还提及，目前，在组织结构调整上，公司主力真人厂牌和团队都已由传统的真人方向全面向动画IP的创造延展，在继续生产优质真人IP的同时，开始涉猎动画电影领域，公司已具备成为一家“全民动画公司”的基础；衍生业务等方向的团队规模亦在持续扩展中。公司线上店“光线小卖部”已正式营业，进一步完善了公司衍生品的销售渠道。金成花园2016年只有24705元/㎡，2021年涨到了52102元/㎡，但涨得多跌得也多，到今年只有26734元/㎡。

G | 从面积越小越值钱到既要学区又能住学区房涨幅分化的背后，是如今很多家长对于学区房的购房逻辑发生了变化。

H | 十年前，文教区的“老破小”是学区房市场上的香饽饽，而且面积越小，越受欢迎。

I | 学区房热度高涨的年代，一些超小户型一挂出来就能火速成交，文二新村在2021年曾有一套约32.59㎡的房源，以600万元总价成交，折合单价约18.4万元/㎡，创下了当时的单价纪录。　　产业投资业务方面，公司在本次转型的过程中，继续以轻资产方式拓展、布局游戏、衍生、短剧等领域。但从去年开始，这类超小户型房源已经没那么抢手了。

J | 目前，公司已新投资、成立了十余家在游戏、衍生品、番剧、短视频、短剧等领域拥有各自的显著优势且具备发展潜力的主体，处于前期孵化、培养阶段，部分投资、合作项目已在推进中。　　另据财报，报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-1.34亿元，同比下降104.48%，上年同期为29.82亿元；主要是上年同期影视剧项目回款较多所致。因为对于新一代家长来说，他们在意的不仅是学校好不好，还要考虑房子住得舒不舒服、通勤方不方便、板块有没有前景，居住品质的权重正在逐渐上升。投资活动产生的现金流量净额为9.17亿元，同比增长178.41%，主要是上年同期公司收购北京棫霖企业管理有限公司100%股权所致。投资收益由去年同期的8138万元降至今年上半年-6051万元，主要是联营企业整体亏损。　　公开资料显示，光线传媒成立于1998年，2011年8月在创业板上市，为中国民营传媒娱乐集团，董事长和法定代表人为王长田。公司以内容为核心、以影视为驱动，在横向的内容覆盖及纵向的产业链延伸两个维度同时布局，业务已覆盖电影、电视剧（网剧）、动漫、IP 运营、音乐、文学、艺人经纪、游戏、实景娱乐、产业投资等领域。单纯为了一个学籍去买一套“不能住”的老破小，越来越多的家长已经不愿意了。目前，公司主要立足于产业链中的内容生产与IP运营环节；盈利主要涵盖影视项目的投资、制作、发行收益，及相关衍生或关联领域产生的收益，同时以股权投资收益等作为重要补充。　　对于电影行业，光线传媒在半年报中表示，2026年上半年，根据猫眼专业版数据，中国内地电影市场总票房为173.56亿元，票房高度集中于春节档，清明档、五一档等档期表现相对平淡。因此像西城年华、金隅学府、御西湖等小区，既能居住得舒适，又能兼顾名校学区，才是那个能装下更多水的“木桶”。随着公民同招、多校划片等政策的深入，再加上入学人口逐年减少的趋势，越来越多人对学区房祛魅。

K | 再加上房价整体走低，即便是第一梯队的学区房，溢价能力也有所削弱。不过对于一部分还想追求名校的家长来说，学区房入门的门槛降低了不少，能够更从容地进行选择。在上年现象级爆款电影带动的高基数背景下，票房整体呈现回落态势，行业进入结构性调整期。　　光线传媒进一步指出，“电影行业正站在转型的关键节点。在内容创作上，创作者需要回归真诚叙事，产业投资逻辑也将从题材、成本转向创作者的态度与创新。在产业边界上，在国家政策鼓励下，行业将加速摆脱对单一票房的依赖，通过IP运营打开第二增长曲线，使电影全产业链产值持续扩大。

L | ”　　真人电影方面，下半年，光线传媒投资、发行的电影《想你了》已于2026年7月17日上映；此外，公司尚储备有《第十七条》《活色生香》《三心两意》《四十四个涩柿子》等项目待择机上映，公司将视情况对项目进行调整。电视剧/网剧业务方面，公司正在推进《春日宴》的前期开发工作。

M | 动漫业务方面，公司参投的动画电影《八仙！》已于2026年7月18日上映；公司投资、发行并由公司内部的光线动画制作团队制作的第一部动画电影《去你的岛》已于2026年8月7日上映，该IP的衍生品已于电影上映同期于光线小卖部同步发售，光线动画后续的动画电影项目已在制作过程中。　　此外，公司在推进中的动画项目包括《罗刹海市》《外婆，我的耳朵里有条鱼》《后羿》《涿鹿》《大鱼海棠2》《相思》《朔风》《西游记之大圣闹天宫》《茶啊二中2》《四大天王之边缘神》《昨日青空2》《八仙过大海》《姜子牙2》《大鱼海棠3》《大理寺日志》《妲己》《财神》《陆判》《星游记前传》《王焕君和张缤智》《红孩儿》《最后的魁拔》等等。　　当前，2026年暑期档距离收官还剩不到一周时间，猫眼专业版数据显示，截至8月25日22时，暑期档总票房近118亿元。光线传媒主投、发行的影片《想你了》《去你的岛》票房分别为1.7亿元、1.4亿元，参投的《八仙！》票房为17.6亿元。